Servitudes et mitoyenneté
La servitude permet :
- d’assurer l’utilisation d’un bien (par exemple : un droit de passage pour accéder à une parcelle enclavée) ou le respect de l’intimité dans les relations de voisinage (exemple : servitude de vue) ;
- d’améliorer l’utilisation d’un bien.
La servitude est perpétuelle comme le droit de propriété dont elle est l’accessoire, mais les parties peuvent prévoir qu’elle sera temporaire par une convention.
La servitude ne peut être constituée ou modifiée conventionnellement que par un acte authentique qui doit être publié pour produire des effets à l’égard des tiers, et notamment à l’égard des propriétaires ultérieurs.
L’acte notarié aura pour objet :
- de fixer l’assiette de la servitude (par exemple, il prévoira le tracé de l’itinéraire en cas de servitude de passage),
- de régler l’indemnité éventuellement due (il peut s’agir soit d’un capital versé en une fois, soit d’une redevance périodique).
Les caractéristiques et la classification des servitudes
Il existe des servitudes légales ou conventionnelles de droit privé (ayant pour objet des intérêts privés) et des servitudes de droit public (d’utilité publique).
Exemples de servitude d’utilité publique : accès des piétons aux plages, servitudes aéronautiques, servitudes radioélectriques…
La création des servitudes
Les servitudes légales
Elles sont crées par la loi.
Les servitudes établies par l'homme
Les servitudes établies par convention
Toutes les servitudes peuvent être établies, aménagées ou modifiées par une convention, c’est-à-dire un acte juridique écrit (convention ou jugement) auquel sera intervenu le propriétaire du bien qui supporte la servitude.
Les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent s’établir que par convention.
Cette convention peut être :
- soit un acte authentique, reçu et signé par un notaire et publié au bureau des hypothèques ;
- soit un titre recognitif : c’est un acte par lequel on reconnaît et on ratifie un droit ou une obligation antérieure en rappelant le titre constitutif dont l’original est perdu.
L’acquisition par prescription
Seules les servitudes à la fois continues et apparentes peuvent s’acquérir par la prescription trentenaire (exemple : servitude de vue), c’est-à-dire par la possession de 30 ans. Cette possession doit être continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque (ne permettant pas de mettre en doute la qualité de propriétaire) et à titre de propriétaire (article 2229 du code civil).
Celui qui revendique l’acquisition par prescription doit rapporter la preuve de la possession trentenaire au moyen d’un acte de notoriété établi par un notaire et qui donnera lieu à publicité foncière.
La destination du père de famille
Il y a destination du père de famille lorsqu’il est prouvé que des fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que la division du terrain a nécessairement entraîné la création de servitudes. Dans ce cas, un titre n’est pas nécessaire.
Les servitudes judiciaires
Par exemple, la délivrance d’un permis de construire peut être subordonnée à la création, sur le bien voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur (servitudes de « cours communes »).
Si les propriétaires concernés ne parviennent pas à un accord, les servitudes peuvent être imposées par une décision judiciaire.
L’exercice des servitudes
L'exercice des servitudes repose sur deux principes généraux :
Le caractère de droit réel de la servitude
Le droit du propriétaire du fonds dominant porte, de façon immédiate, sur le fonds servant. Il peut donc faire, même sur le fonds servant, tout les travaux nécessaires pour l'exercice de la servitude. Le propriétaire du fonds servant est tenu de laisser faire. Il n'a pas d’obligation de faire sauf si, par exception, il s’est engagé, dans le titre constitutif, à effectuer les travaux sans lesquels la servitude ne pourrait être exercée.
La fixité de la servitude
Une fois acquise, la servitude ne peut être modifiée dans son étendue : le propriétaire du fonds dominant ne doit rien faire qui l'aggrave ; le propriétaire du fonds servant quant à lui ne doit rien faire qui diminue l’usage de la servitude ou la rende plus incommode. Une exception est prévue : un modification de la servitude peut être imposée au propriétaire du fonds dominant, s'il n'a rien à y perdre et si le fonds servant doit y gagner.
Les servitudes s’éteignent de trois manières :
- l’impossibilité de les utiliser (par exemple : création d’un trottoir sur le fonds dominant rendant impossible l’usage d’un droit de passage) ;
- la réunion du fonds servant et du fonds dominant, dans les mains d’un seul et même propriétaire ;
- le non-usage de la servitude pendant 30 ans, que la servitude soit légale ou conventionnelle. Mais la servitude légale de passage en cas d’enclave ne s’éteint pas par le non-usage ; il en est de même pour la mitoyenneté.
De plus, les servitudes conventionnelles peuvent s’éteindre soit d’un commun accord entre les parties, soit par renonciation du propriétaire du fonds dominant. Dans ce dernier cas, le notaire doit établir un acte authentique et le publier au bureau des hypothèques afin de le rendre opposable à l’acquéreur du bien au profit duquel la servitude était établie et aux tiers.